Comment est calculée la valeur locative d'un local professionnel ?
La valeur locative des locaux professionnels (VLLP) sert de base de calcul aux impôts directs locaux que sont la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Par locaux professionnels, il faut comprendre tous types de locaux (commerciaux et professions libérales) autre que ceux affectés à l'habitation ou à l'exercice d'une activité salariée à domicile.
La valeur locative de ces locaux professionnels est calculée en tenant compte de 3 critères :
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Surface pondérée du local
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Catégorie du local (et son tarif dédié)
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Coefficient de localisation du local
Surface pondérée du local
Pour calculer la valeur locative, la surface globale du local est pondérée en fonction de l'utilisation et des caractéristiques physiques des différentes parties du local pour l'activité exercée.
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Pondération à 1 pour les surfaces principales du local : ce sont les surfaces essentielles à l'exercice de l'activité (ex : espaces de vente accessibles au public, bureaux, salles de réunion...).
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Pondération à 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes : ce sont les surfaces couvertes correspondant à des éléments utilisés pour l'activité mais dont le potentiel commercial est plus faible (ex : réserve, chaufferie, locaux techniques, espaces de stationnement couverts...).
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Pondération à 0,2 pour les surfaces secondaires non couvertes : ce sont les surfaces non couvertes correspondant à des éléments utilisés pour l'activité mais dont le potentiel commercial est plus faible (ex: aires et lieux de stockage à l'air libre, espaces de stationnement non couverts...).
Exemple
Une boulangerie-pâtisserie dispose d'une surface destinée à l'accueil de la clientèle égale à 40 m² (surface essentielle) et d'une surface destinée aux réserves et aux cuisines égale à 60 m² (surface secondaire couverte).
Catégorie du local
Chaque local est rattaché à une des 38 catégories, en fonction de l'usage du local (ex : magasin, bureau, dépôt, hôtel...) et de ses caractéristiques physiques (ex : boutiques et magasins sur rue, magasins de grande surface...).
En cas de pluriactivité dans le local, on retient la catégorie qui occupe la plus grande surface.
Si le local est vacant au 1er janvier de l'année, la catégorie doit correspondre à la dernière affectation connue.
Des tarifs au mètre carré ont été déterminés dans chaque secteur d'évaluation (représentant un marché locatif homogène) et dans chaque catégorie de locaux au sein d'un département.
Ces tarifs sont actualisés chaque année par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP). Ils sont publiés au recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département, consultables sur le site des impôts.
À noter
Toute modification du local susceptible d'impacter la valeur locative (ex : changement de catégorie, répartition des surfaces du local) doit être communiquée à l'administration fiscale, par son propriétaire, via la déclaration 6660-REV. Pour les immeubles achevés avant le 31 décembre 2016, la déclaration 6660-SD doit également être effectuée.
Coefficient de localisation
Le coefficient de localisation est destiné à tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d'évaluation, à la hausse ou à la baisse.
Le coefficient de localisation peut prendre différentes valeurs comprises entre 0.70 et 1.30. Il s'applique au tarif par mètre carré de la catégorie de chacun des locaux professionnels.
Exemple
Les tarifs par mètre carré des catégories de tous les locaux professionnels de la parcelle concernée seront :
Les coefficients de localisation sont définis par les commissions départementales et font l'objet d'une publication au recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département. Ils sont consultables sur le site des impôts.
Calcul de la valeur locative (formule)
En définitive, le calcul de la valeur locative des locaux commerciaux s'effectue avec la formule suivante :
Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation.
Exemple
Une grande surface de 5000 m² dont le tarif catégoriel est de 318 € / m². La parcelle d'assise de la grande surface est affectée d'un coefficient de localisation de 1,10.
